서울 부동산 불패 신화가 위험한 이유

서울은 꾸준히 인구가 줄어들고 있는 도시입니다.

서울의 인구는 1988년때 처음으로 1000만명을 돌파했고 1992년때 1097만명으로 최고치를 찍었습니다.

그리고 점점 인구는 감소하고 있는 중이며 최근엔 32년만에 처음으로 1000만명대 아래로 내려간 991만을 찍었습니다.

외국인 노동자들을 다 합쳐도 1000만이 안되는 상황입니다.

예전 김영삼 대통령 시절엔 외국인 노동자들이 적었기 때문에 그땐 순수 내국인을 대상으로 한 조사결과였는데도 1100만명 가까이 찍었고 지금은 외국인 노동자를 다 포함해도 1000만이 안됩니다.

서울의 인구수가 90년대에 정점을 찍고 꾸준히 30년 넘게 계속 빠지고 있는 것입니다.

부산이나 다른 지역의 인구가 감소하는 수치만 무섭다고 하는데 서울의 인구가 감소하는 수치도 그에 못지 않게 굉장히 빠른 수준입니다.

30년동안 인구가 계속 줄어든 것은 집값 때문이라고 하는 분들도 있지만 30년동안 꾸준히 집값이 오른 것은 아닙니다.

내려갈 때도 있었고 올라갈 때도 있었고 최근 몇년간 급격하게 올랐을 뿐입니다.

서울의 인구가 줄어들고 있는 주된 원인은 일자리 때문이라 할 수 있는데 서울을 제외한 수도권에 공장이 많이 생기고 일자리가 분산되면서 인구가 빠져나가서 그렇게 된 것입니다.

실제로 경기도의 인구증가표를 보면 서울에서 빠져나간 인구가 경기도로 채워지는 것을 알 수 있습니다.

1. 서울 인구는 계속 채워질 것이다?

서울의 인구가 줄어들면 지방에서 올라와서 계속 인구를 채워줄 것이라고 이야기를 합니다.

서울에는 항상 일자리가 있고 지방에는 일자리가 줄어드니 결국은 서울로 몰려든다는 것인데 현재 대한민국의 일자리 상당수, 그 중에서도 제조업은 서울에 있지 않습니다.

공장이나 항만이나 서울에 없는 일자리가 그 중에서 특히 제조업은 서울로 옮겨갈 수가 없습니다.

서울에는 서울만의 일자리가 있고 그 중에서는 돈을 많이 버는 직종만 있는게 아닙니다.

돈이 많이 안되더라도 일반 알바자리부터 단기일자리도 서울에 많이 있습니다.

서울은 소비하는 도시이고 기본 서비스직종의 일자리가 많고 돈을 적게 버는 사람들도 많은데 여기에 돈을 많이 버는 성형외과나 전문직종이 같이 섞어있기 때문에 자연스레 평균치가 올라간 것 뿐입니다.

앞으로 30~40년이 지나면 대한민국의 인구는 4천만도 채 안된다고 합니다.

그렇게되면 인구가 줄어드는 도시는 당연히 제조업 중심이 아닌 서비스업 중심인 서울입니다.

제조업이 없으면 안되지만 서비스업은 없어도 먹고 사는게 큰 지장은 없습니다.

앞으로 대한민국이 어떻게 변해가는지를 잘 생각해야 하는 문제입니다.

2. 그래도 인구는 서울로 몰려든다?

부동산을 말하는 사람들이 항상 하는 이야기입니다.

‘사람은 서울로 말은 제주도로’이게 언제적부터 해왔던 말인지 모르겠는데 세상은 변하기 마련입니다.

부산과 서울이 인구수 감소치는 비슷비슷한데 부산은 곧 망할거라고 말하면서 서울은 안망한다고 말합니다.

통계가 서로 비슷하다는 것을 말해주고 있는데도 말입니다.

서울의 인구가 경기도로 빠져나간 것은 높아진 집값 때문이고 만약에 집값이 내려가면 당연히 서울로 몰려들거라 이야기를 합니다.

현재 집값이 급격하게 상승한 것은 몇 년 되지 않은 일이고 사람이 계속 서울에서 빠져나간 것은 30년동안 계속 이어져 온 일입니다.

경기도에 공업도시가 생기면서부터 꾸준히 빠져나가기 시작했고 거기서 직장을 택한 사람들은 이제 서울로 올 수 없습니다.

자신이 다니는 직장을 포기하고 서울로 올 수는 없습니다.

경기도에서 서울로 직장을 다니는 사람들이야 서울로 오고싶겠지만 경기도에서 경기도로 출퇴근을 하는 사람들은 서울에 집값이 싸진다고 해서 서울로 오진 못 합니다.

투자 목적으로 전세를 놓고 집을 사놓을 수는 있겠지만 서울의 집값이 계속 떨어지는 추세로 변하고 사람들도 굳이 서울에 목매지 않으면 그때는 당연히 서울에 집을 굳이 살 이유도 없어집니다.

3. 공기업과 정부기관이 지방으로 내려간 이유

이건 누구나 알겠지만 서울의 인구를 분산시키고 지역경제를 활성화시키기 위해서 지방으로 내려가게 되었습니다.

이런 상황에 서울의 인구는 계속 줄어들고 있는데 부동산에 대해서 이야기하는 사람들은 서울의 집공급이 부족해서 부동산이 폭등했다고 말합니다.

인구가 점점 줄어들고 있는데 공급이 부족하다? 이는 말이 안되는 얘깁니다.

현재도 서울에서 수도권으로 나가는 인구는 계속 늘어나고 있는 중인데도 말입니다.

탈서울화가 점점 가속화되고 있고 사무실 임대료가 계속 오르다보니 이제는 기업들도 청사를 이전하고 있는 중입니다.

강남의 건물 임대료가 점점 오르고있는데 굳이 서울을 고집할 이유는 없으니 말입니다.

재미있는 것은 전국적으로 아파트값은 계속 오르고 있지만 빌라값은 큰 변동이 없다는 점입니다.

오히려 신도시일수록 빌라의 공실이 더 많아지고 있고 가격이 내려간 지역도 있습니다.

집값은 오른다는데 빌라값은 그대로라는게 좀 이해가 안되는 현상 아닙니까?

빌라는 값이 안오르니까 당연히 사는 사람도 없다고 말하는데 당장 서울에 살아야하고 살 집이 없으면 빌라라도 일단 들어가서 사는게 당연한 겁니다.

서울에 인구는 없는데 투기세력만 모여있으니까 아파트 값이 오르는 것이고 서울에 사는 사람들도 불안하니까 급하게 아파트에 입주를 하는거고 정작 너무 급해서 빌라라도 들어가는 사람들은 소수입니다.

필요에 의해서 집을 매매하는 사람들은 그리 많지가 않다는 겁니다.

4. 빈집이 늘어나게 되면

현재는 지방에서 빈집이 늘어난다는 뉴스가 많이 나오고 있습니다만 조만간 수도권으로 그리고 서울로도 이런 일이 생길 수 있습니다.

빈집이 늘어나게 된다면 이는 자산가치의 하락문제도 있지만 슬럼화가 진행된다는 단점도 있습니다.

중국인들이 많이 거주한다고 알려진 서울의 특정 지역에서도 빈집은 점점 늘어나고 있고 그들만의 문화가 생성되기도 합니다.

무서운 일입니다.

일본에서는 빈집이 계속 늘어나고 있는 것이 사회적인 문제로 자리잡았습니다.

대한민국은 지금까지 계속 일본을 따라가고 있는 추세이기 때문에 이러한 문제를 주의해야 합니다.

인구의 감소와 고령화사회까지 대입해보면 앞으로는 어떤 세상이 펼쳐지게 될 지 정말 아무도 모르는 일이라 생각합니다.

답글 남기기

이메일 주소를 발행하지 않을 것입니다. 필수 항목은 *(으)로 표시합니다